Και το αποτέλεσμα ποιο είναι;
Το αποτέλεσμα είναι ο σημερινός ιδιοκτήτης ενός, κατά τα άλλα, ελευθέρου βαρών ακινήτου να καθίσταται όμηρος του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
Σε ποια περίπτωση θα ρωτήσετε;
Στην περίπτωση που για την αξιοποίηση ενός ακινήτου (π.χ. μεταβίβαση ή σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας επί αυτού) ο νέος ιδιοκτήτης του χρειαστεί να διορθώσει ένα λάθος στο συμβόλαιο με το οποίο απόκτησε το ακίνητο αυτό. Το λάθος θα μπορούσε να είναι π.χ. στο εμβαδόν του ακινήτου, στον αριθμό της οδού, στον αριθμό του ορόφου κλπ.
Για να ολοκληρωθεί λοιπόν η διόρθωση του συγκεκριμένου συμβολαίου, οι συμβολαιογράφοι απαιτούν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης (πωλητής, δωρητής / γονέας, ή οι κληρονόμοι αυτού, αν αυτός έχει εν τω μεταξύ αποβιώσει) να προβεί στις ακόλουθες ενέργειες και να τηρεί τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
-Να υπογράψει εκ νέου το διορθωμένο συμβόλαιο μεταβίβασης και την κοινή δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) με την οποία θα επαναπροσδιοριστεί ο φόρος μεταβίβασης (τον οποίο έτσι κι αλλιώς θα πληρώσει ο τωρινός ιδιοκτήτης).
-Να είναι φορολογικά ενήμερος (όπως δηλαδή ήταν κατά την στιγμή της μεταβίβασης).
-Να έχει ενημερώσει την δήλωση Ε9 με τα νέα μέτρα του ακινήτου και εάν προκύπτει διαφορά στον ΕΝΦΙΑ, για το χρονικό διάστημα της τελευταίας πενταετίας κατά το οποίο το ακίνητο ήταν στην κατοχή του, να τον έχει εξοφλήσει (ΠΟΛ 1004/2015 ΦΕΚ B΄2 /02-01-2015).
Όπως είναι εύκολο να καταλάβει κανείς, ο παρών ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι πρακτικά όμηρος του προηγούμενου καθώς αυτός μπορεί να μην είναι διατεθειμένος να υπογράψει εκ νέου το διορθωμένο συμβόλαιο μεταβίβασης και την δήλωση ΦΜΑ ή/και να μην είναι πλέον φορολογικά ενήμερος (π.χ. ο προηγούμενος ιδιοκτήτης / πωλητής να είναι μια πτωχευμένη εταιρεία). Μπορεί ακόμη να πέσει θύμα εκβιασμού από τον προκάτοχο του ακινήτου, αν αυτός αξιώσει επιπρόσθετα χρήματα για την διόρθωση του συμβολαίου μεταβίβασης.
Ένδειξη των τραγελαφικών απαιτήσεων του εν λόγω πλαισίου είναι ότι οι ΔΟΥ αδυνατούν να εκδώσουν για τον προηγούμενο ιδιοκτήτη Πιστοποιητικό Φορολογικής Ενημερότητας για την μεταβίβαση του συγκεκριμένου ακινήτου, διότι αυτό έχει ήδη διαγραφεί από την Δήλωση Ιδιοκτησίας Ε9 του (λόγω της αρχικής μεταβίβασης).
Επίσης, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης έχει κάθε λόγο να αναβάλει την διόρθωση του εν λόγω συμβολαίου (και ως εκ τούτου του δικού του Ε9) για μετά το πέρας της πενταετίας από την προηγούμενη μεταβίβαση ώστε να αποφύγει τον αυξημένο ΕΝΦΙΑ (με συνεπακόλουθη την απώλεια φορολογικών εσόδων).
Προφανώς τα λάθη ενός συμβολαίου δεν έχουν όλα την ίδια βαρύτητα και ως εκ τούτου δεν έχουν τις ίδιες συνέπειες. Για παράδειγμα η αλλαγή αριθμού της οδού δεν συνεπάγεται με επιπρόσθετη επιβολή ΕΝΦΙΑ. Εντούτοις νομικό πλαίσιο που ρυθμίζει την διόρθωση ενός συμβολαίου απόκτησης ακινήτου, και συγκεκριμένα ο Ν. 4174/2013 και οι ΠΟΛ. 1274/2013 ΦΕΚ 3398/Β/31-12-2013 και ΠΟΛ 1004/2015 ΦΕΚ B΄2 /02-01-2015, και ισχύει από το 2015 και μετά, απαιτεί να πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που ανέφερα ανωτέρω (ακόμα και αν το συμβόλαιο έχει συνταχθεί πριν το 2015), οπότε, ούτε ψύλλος στον κόρφο σου….
Καθώς δε, η εκ των υστέρων ανακάλυψη λαθών σε ένα συμβόλαιο είναι σύνηθες φαινόμενο (και ως εκ τούτου, οι διορθώσεις συμβολαίων αποτελούν μεγάλο μερίδιο των εργασιών που διεκπεραιώνουν οι συμβολαιογράφοι), είναι πολύ πιθανό το εν λόγω πρόβλημα να ταλαιπωρεί ήδη (ή θα ταλαιπωρήσει σε κάποια στιγμή) πολλούς από τους χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Όπως μου εξήγησαν φίλοι νομικοί, το αίτιο που κάνει εφικτό ένα τέτοιο καφκικό ενδεχόμενο είναι η ύπαρξη ενός κενού στο νομικό πλαίσιο που προανέφερα και ο τρόπος που αντιλαμβάνονται και καλύπτουν στην πράξη το κενό αυτό οι συμβολαιογράφοι. Προφανώς το αποτέλεσμα αυτό δεν ήταν εσκεμμένο αλλά απόρροια της πλημμελούς μελέτης του προβλήματος. Έχει διατυπωθεί η άποψη ότι πολλοί από τους νόμους που ψηφίστηκαν κατά την περίοδο του μνημονίου έγιναν εσπευσμένα, οπότε αυτό δικαιολογεί εν μέρει την μη πληρότητα και συμβατότητά τους με το υπόλοιπο θεσμικό πλαίσιο.
Το ερώτημα πλέον όμως είναι...
πόσο χρόνο χρειάζεται να διορθωθεί ένα λάθος;
Οι συμβολαιογράφοι οι οποίοι θα πρέπει να ήταν οι πρώτοι νουνεχείς άνθρωποι οι οποίοι αντιλήφθηκαν τις εν δυνάμει εφιαλτικές συνέπειες του νομικού πλαισίου, δεν έδειξαν τα απαραίτητα αντανακλαστικά να σταματήσουν τον παραλογισμό.
Επίσης οι αρμόδιες αρχές (δηλ. το Υπ. Οικονομικών και η ΑΑΔΕ) δεν έλυσαν το πρόβλημα όταν τους κοινοποιήθηκε και θεώρησαν ότι η διαδικασία όπως την υλοποιούν οι συμβολαιογράφοι είναι η σωστή.
Ο σκοπός της παρούσας δημοσιοποίησης του προβλήματος είναι να φτάσει αυτό σε κάποιον δημόσιο λειτουργό (στην προκείμενη περίπτωση, στην ΑΑΔΕ και στο Υπουργείο Οικονομικών) ο οποίος αντιλαμβανόμενος την κοινωνική ευθύνη της θέσης του, θα αναλάβει και την "ιδιοκτησία” της επίλυσης του προβλήματος και θα αποκαταστήσει το αυτονόητο.
Θετικές προσδοκίες για μια τέτοια λύση δημιουργεί το γεγονός ότι σύμφωνα με γνώμες έγκριτων νομικών το πρόβλημα μπορεί εύκολα να λυθεί με απλές συμπληρώσεις της υφιστάμενης νομοθεσίας, η οποία κατά την περίοδο αυτή υπόκειται ούτως ή άλλως σε αλλαγές με σκοπό την απλοποίηση των διαδικασιών της. Νομίζω επίσης ότι και η μέχρι τώρα γραφή της νέας κυβέρνησης στην διόρθωση "κακώς κειμένων”, ενισχύει τις εν λόγω θετικές προσδοκίες, την στιγμή μάλιστα που φιλοδοξεί να καταστήσει τη χώρα μας, την διαμαντόπετρα στων ξένων επενδυτών της το δαχτυλίδι.
* Ο Δρ. Βασίλης Κολλινιάτης είναι οικονομολόγος, πρώην τραπεζικό στέλεχος.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου