Στο ερώτημα «πόσο κάνει ένα ακίνητο», η σωστή
απάντηση είναι «εξαρτάται γιατί ρωτάς».
Διότι το ίδιο ακίνητο, με βάση την ελληνική νομοθεσία μπορεί να έχει... πέντε ή και έξι διαφορετικές αξίες.
Ειδικά μετά τη θέσπιση του φόρου υπεραξίας (έναν φόρο τον οποίο πληρώνει ο πωλητής) και του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, η κατάσταση έχει μπλέξει ακόμη περισσότερο, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να έρχονται αντιμέτωποι με κωμικοτραγικές καταστάσεις.
Σε μια αγοραπωλησία, ο πωλητής φορολογείται επί διαφορετικής αξίας από ό,τι ο αγοραστής, παρά το γεγονός ότι πρόκειται για το ίδιο ακίνητο που αλλάζει χέρια. Ενας αγοραστής καλείται να δικαιολογήσει στην εφορία πού βρήκε τα χρήματα για να αποκτήσει ένα ακίνητο, αλλά το ποσό του πόθεν έσχες είναι πλέον υψηλότερο από αυτό που πληρώνει στην πραγματικότητα.
Μια απόπειρα κωδικοποίησης των αξιών που χρησιμοποιούνται κατά περίπτωση, αναδεικνύει την εξής εικόνα:
- Αγοραπωλησία ακινήτου:
Πλέον σε μια μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλονται δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%) και ο φόρος υπεραξίας ο οποίος επιβάλλεται επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς» και τον καταβάλλει ο πωλητής. Ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου εκτός και αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι όμως που στην πράξη δεν παρατηρείται πλέον. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας του πωλητή, λαμβάνεται πάντοτε υπόψη η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο. Σε όσα συμβόλαια γίνονται αυτό το διάστημα, είναι ο κανόνας η αξία για τον πωλητή και για τον αγοραστή να είναι διαφορετική.
- «Πόθεν έσχες»:
Και πάλι υπάρχει διαφορετική μεταχείριση για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 πωλείται προς 100.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα πρέπει να δικαιολογήσει την προέλευση των 150.000 ευρώ και ας είναι σε θέση να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000 ευρώ. Αν δεν δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, θα πληρώσει φόρο βάσει της κλίμακας φορολογίας εισοδήματος και τελικώς θα φορολογηθεί με συντελεστή που φτάνει και στο 46% (42% φόρο εισοδήματος συν 4% εισφορά αλληλεγγύης). Ο πωλητής από την πλευρά του, έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Γι’ αυτόν, δεν θα ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία αλλά το πραγματικό ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
- Για να υπολογιστεί ο ΦΑΠ των ετών 2010-2013 αλλά και ο ΕΝΦΙΑ δεν ελήφθησαν υπόψη οι αντικειμενικές αξίες των κτισμάτων αλλά μια ειδική διαδικασία υπολογισμού της αξίας που καθορίστηκε με νόμο το 2010 όπου «απουσιάζουν» συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων ακόμη και πάνω από 20%. Ενδεικτικά, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον ΕΝΦΙΑ αν ένα διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι, αν είναι σε πολυκατοικία η οποία δεν έχει ασανσέρ κ.λπ. Τυχαίνει λοιπόν στην πράξη, ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να μεταβιβάζει ένα ακίνητο με γονική παροχή στο παιδί του και να διαπιστώνει ότι η αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος γονικής παροχής είναι εντελώς διαφορετική από αυτή που έχει αποτυπωθεί στο εκκαθαριστικό του ΦΑΠ ή το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ.
- Η ΔΕΗ εξακολουθεί και υπολογίζει αξίες ακινήτων επειδή εισπράττει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Αυτό υπολογίζεται ως ποσοστό επί ενός γινομένου το οποίο επηρεάζεται από την τιμή ζώνης, τον συντελεστή παλαιότητας και την επιφάνεια. Αυτή η αξία δεν έχει καμία σχέση με την αντικειμενική, καθώς στη μία περίπτωση χρησιμοποιείται η επιφάνεια όπως αποτυπώνεται στο Ε9 και στην άλλη περίπτωση η επιφάνεια όπως αποτυπώνεται στα αρχεία της ΔΕΗ. Η μια επιφάνεια δεν έχει καμία σχέση με την άλλη, καθώς η ΔΕΗ καταγράφει ηλεκτροδοτούμενους χώρους και το Ε9 κύριους και βοηθητικούς χώρους.
- Για τις ανάγκες του νόμου Κατσέλη, λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες ως βάση αλλά υπάρχει συντελεστής απομείωσης. Προβλέπεται ότι ο δανειολήπτης που θέλει να διατηρήσει ένα ακίνητο στην κατοχή του, θα πρέπει να αποπληρώσει δάνειο που να αντιστοιχεί στο 80% της αντικειμενικής αξίας. Οι τράπεζες έχουν εκδηλώσει επιθυμία αυτό το ποσοστό να αυξηθεί στο 100%, παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές.
- Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει ότι κανένας πλειστηριασμός δεν ολοκληρώνεται (τουλάχιστον κατά τον 1ο και τον 2ο γύρο) αν το τίμημα δεν αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας. Βάσει του Μνημονίου, θα πρέπει να επιτραπεί η ολοκλήρωση πλειστηριασμού ακόμη και αν το τίμημα διαμορφωθεί κάτω από την αντικειμενική αξία. Ως εύλογο ποσοστό συζητείται το 75%.
Φθηνή αγορά, ακριβή φορολόγηση- Ο τραγέλαφος με ένα συγκεκριμένο παράδειγμα:
Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 100 τ.μ., 30ετίας, με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ, χωρίς ασανσέρ και κεντρική θέρμανση, αξία αγοράς 60.000 ευρώ.
Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος ενημέρωσαν τον φορολογούμενο ότι ο φόρος, τα δικηγορικά και τα διάφορα έξοδα θα υπολογιστούν επί της αντικειμενικής αξίας η οποία διαμορφωνόταν στα 84.645 ευρώ.
Το ποσό των 84.645 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει ο ιδιοκτήτης και στο πόθεν έσχες της επόμενης χρονιάς, άσχετα αν πλήρωσε 60.000 ευρώ.
Ενώ για τον πωλητή:
Ο φόρος υπεραξίας (μηδενικός στην προκειμένη περίπτωση) λαμβάνει ως τιμή πώλησης τα 60.000 ευρώ που αναγράφονται στο συμβόλαιο και όχι τα 84.645 ευρώ της αντικειμενικής.
Στον λογαριασμό της ΔΕΗ πολλαπλασιάζεται η επιφάνεια, με την τιμή ζώνης (1.500 ευρώ) και τον συντελεστή παλαιότητας και η αξία διαμορφώνεται στα 90.000 ευρώ.
Στο δε εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ θα διαπιστώσει ότι εμφανίζεται αξία 99.000 ευρώ, καθώς ούτε η απουσία ανελκυστήρα ούτε η έλλειψη κεντρικής θέρμανσης θα ληφθούν υπόψη.
Το σπίτι είναι αγορασμένο με δάνειο και μπορεί κάποια στιγμή, ο ιδιοκτήτης του να χρειαστεί να καταφύγει στον «νόμο Κατσέλη» για να σώσει την περιουσία του από τον πλειστηριασμό. Ο δικαστής θα αποφανθεί ότι θα πρέπει να πληρωθεί τουλάχιστον το 80% της αντικειμενικής αξίας δηλαδή 67.710 ευρώ.
Αν το σπίτι βγει στον πλειστηριασμό, με το ισχύον καθεστώς θα πρέπει να βρεθεί πλειοδότης πρόθυμος να προσφέρει 84.645 ευρώ. Προς το παρόν, διότι συζητείται το όριο από το 100% της αντικειμενικής αξίας να κατέβει στο 75% που σημαίνει ότι οι προσφορές, θα ξεκινούν από τα 63.483 ευρώ...
Διότι το ίδιο ακίνητο, με βάση την ελληνική νομοθεσία μπορεί να έχει... πέντε ή και έξι διαφορετικές αξίες.
Ειδικά μετά τη θέσπιση του φόρου υπεραξίας (έναν φόρο τον οποίο πληρώνει ο πωλητής) και του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, η κατάσταση έχει μπλέξει ακόμη περισσότερο, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να έρχονται αντιμέτωποι με κωμικοτραγικές καταστάσεις.
Σε μια αγοραπωλησία, ο πωλητής φορολογείται επί διαφορετικής αξίας από ό,τι ο αγοραστής, παρά το γεγονός ότι πρόκειται για το ίδιο ακίνητο που αλλάζει χέρια. Ενας αγοραστής καλείται να δικαιολογήσει στην εφορία πού βρήκε τα χρήματα για να αποκτήσει ένα ακίνητο, αλλά το ποσό του πόθεν έσχες είναι πλέον υψηλότερο από αυτό που πληρώνει στην πραγματικότητα.
Μια απόπειρα κωδικοποίησης των αξιών που χρησιμοποιούνται κατά περίπτωση, αναδεικνύει την εξής εικόνα:
- Αγοραπωλησία ακινήτου:
Πλέον σε μια μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλονται δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%) και ο φόρος υπεραξίας ο οποίος επιβάλλεται επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς» και τον καταβάλλει ο πωλητής. Ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου εκτός και αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι όμως που στην πράξη δεν παρατηρείται πλέον. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας του πωλητή, λαμβάνεται πάντοτε υπόψη η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο. Σε όσα συμβόλαια γίνονται αυτό το διάστημα, είναι ο κανόνας η αξία για τον πωλητή και για τον αγοραστή να είναι διαφορετική.
- «Πόθεν έσχες»:
Και πάλι υπάρχει διαφορετική μεταχείριση για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 πωλείται προς 100.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα πρέπει να δικαιολογήσει την προέλευση των 150.000 ευρώ και ας είναι σε θέση να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000 ευρώ. Αν δεν δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, θα πληρώσει φόρο βάσει της κλίμακας φορολογίας εισοδήματος και τελικώς θα φορολογηθεί με συντελεστή που φτάνει και στο 46% (42% φόρο εισοδήματος συν 4% εισφορά αλληλεγγύης). Ο πωλητής από την πλευρά του, έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Γι’ αυτόν, δεν θα ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία αλλά το πραγματικό ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
- Για να υπολογιστεί ο ΦΑΠ των ετών 2010-2013 αλλά και ο ΕΝΦΙΑ δεν ελήφθησαν υπόψη οι αντικειμενικές αξίες των κτισμάτων αλλά μια ειδική διαδικασία υπολογισμού της αξίας που καθορίστηκε με νόμο το 2010 όπου «απουσιάζουν» συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων ακόμη και πάνω από 20%. Ενδεικτικά, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον ΕΝΦΙΑ αν ένα διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι, αν είναι σε πολυκατοικία η οποία δεν έχει ασανσέρ κ.λπ. Τυχαίνει λοιπόν στην πράξη, ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να μεταβιβάζει ένα ακίνητο με γονική παροχή στο παιδί του και να διαπιστώνει ότι η αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος γονικής παροχής είναι εντελώς διαφορετική από αυτή που έχει αποτυπωθεί στο εκκαθαριστικό του ΦΑΠ ή το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ.
- Η ΔΕΗ εξακολουθεί και υπολογίζει αξίες ακινήτων επειδή εισπράττει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Αυτό υπολογίζεται ως ποσοστό επί ενός γινομένου το οποίο επηρεάζεται από την τιμή ζώνης, τον συντελεστή παλαιότητας και την επιφάνεια. Αυτή η αξία δεν έχει καμία σχέση με την αντικειμενική, καθώς στη μία περίπτωση χρησιμοποιείται η επιφάνεια όπως αποτυπώνεται στο Ε9 και στην άλλη περίπτωση η επιφάνεια όπως αποτυπώνεται στα αρχεία της ΔΕΗ. Η μια επιφάνεια δεν έχει καμία σχέση με την άλλη, καθώς η ΔΕΗ καταγράφει ηλεκτροδοτούμενους χώρους και το Ε9 κύριους και βοηθητικούς χώρους.
- Για τις ανάγκες του νόμου Κατσέλη, λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες ως βάση αλλά υπάρχει συντελεστής απομείωσης. Προβλέπεται ότι ο δανειολήπτης που θέλει να διατηρήσει ένα ακίνητο στην κατοχή του, θα πρέπει να αποπληρώσει δάνειο που να αντιστοιχεί στο 80% της αντικειμενικής αξίας. Οι τράπεζες έχουν εκδηλώσει επιθυμία αυτό το ποσοστό να αυξηθεί στο 100%, παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές.
- Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει ότι κανένας πλειστηριασμός δεν ολοκληρώνεται (τουλάχιστον κατά τον 1ο και τον 2ο γύρο) αν το τίμημα δεν αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας. Βάσει του Μνημονίου, θα πρέπει να επιτραπεί η ολοκλήρωση πλειστηριασμού ακόμη και αν το τίμημα διαμορφωθεί κάτω από την αντικειμενική αξία. Ως εύλογο ποσοστό συζητείται το 75%.
Φθηνή αγορά, ακριβή φορολόγηση- Ο τραγέλαφος με ένα συγκεκριμένο παράδειγμα:
Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 100 τ.μ., 30ετίας, με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ, χωρίς ασανσέρ και κεντρική θέρμανση, αξία αγοράς 60.000 ευρώ.
Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος ενημέρωσαν τον φορολογούμενο ότι ο φόρος, τα δικηγορικά και τα διάφορα έξοδα θα υπολογιστούν επί της αντικειμενικής αξίας η οποία διαμορφωνόταν στα 84.645 ευρώ.
Το ποσό των 84.645 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει ο ιδιοκτήτης και στο πόθεν έσχες της επόμενης χρονιάς, άσχετα αν πλήρωσε 60.000 ευρώ.
Ενώ για τον πωλητή:
Ο φόρος υπεραξίας (μηδενικός στην προκειμένη περίπτωση) λαμβάνει ως τιμή πώλησης τα 60.000 ευρώ που αναγράφονται στο συμβόλαιο και όχι τα 84.645 ευρώ της αντικειμενικής.
Στον λογαριασμό της ΔΕΗ πολλαπλασιάζεται η επιφάνεια, με την τιμή ζώνης (1.500 ευρώ) και τον συντελεστή παλαιότητας και η αξία διαμορφώνεται στα 90.000 ευρώ.
Στο δε εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ θα διαπιστώσει ότι εμφανίζεται αξία 99.000 ευρώ, καθώς ούτε η απουσία ανελκυστήρα ούτε η έλλειψη κεντρικής θέρμανσης θα ληφθούν υπόψη.
Το σπίτι είναι αγορασμένο με δάνειο και μπορεί κάποια στιγμή, ο ιδιοκτήτης του να χρειαστεί να καταφύγει στον «νόμο Κατσέλη» για να σώσει την περιουσία του από τον πλειστηριασμό. Ο δικαστής θα αποφανθεί ότι θα πρέπει να πληρωθεί τουλάχιστον το 80% της αντικειμενικής αξίας δηλαδή 67.710 ευρώ.
Αν το σπίτι βγει στον πλειστηριασμό, με το ισχύον καθεστώς θα πρέπει να βρεθεί πλειοδότης πρόθυμος να προσφέρει 84.645 ευρώ. Προς το παρόν, διότι συζητείται το όριο από το 100% της αντικειμενικής αξίας να κατέβει στο 75% που σημαίνει ότι οι προσφορές, θα ξεκινούν από τα 63.483 ευρώ...
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου